Kredit im Ausland aufnehmen: Darauf kommt es an

Sie möchten eine Immobilie im Ausland kaufen oder planen aus anderen Gründen, einen Auslandskredit aufzunehmen? Deutsche Banken finanzieren in der Regel nur Immobilien, die sie im Falle eines Zahlungsausfalls unkompliziert liquidieren können. Allerdings gibt es auch dabei Ausnahmen. Für eine Auslandsimmobilie ist es jedoch oftmals erforderlich, einen Kredit bei einer Bank im Land der Immobilie aufzunehmen.

Dabei gibt es viel zu beachten. Wir erklären Ihnen, worauf es bei der Aufnahme eines Auslandkredites ankommt. Viel Spaß! 💸

Wann kann man bei einer deutschen Bank einen Kredit für eine Auslandsimmobilie aufnehmen?

Finanzierungen von Immobilien im Ausland sind für deutschen Banken ein risikoreicheres Geschäft. Bei einem Zahlungsausfall lassen sich diese nämlich nicht so einfach liquidieren. Grundsätzlich bieten die meisten deutschen Banken und Sparkassen Kredite für Immobilien im Ausland an. Eine Grundvoraussetzung dabei ist jedoch oftmals, dass man über eine abbezahlte Immobilie im Inland verfügt, die als Sicherheit eingesetzt werden kann.

Dies ist tatsächlich die einfachste Finanzierungsmethode, da Banken in Deutschland die Bonität des Kreditinteressenten kennen. So lässt sich ein Kredit relativ unkompliziert abwickeln. Der Nachteil ist dabei, dass man ohne Sicherheit in Deutschland in der Regel keine Chance hat, eine Auslandsimmobilie zu finanzieren.

Wir empfehlen: Sprechen Sie Ihren Bankberater proaktiv auf Ihren Kreditwunsch an und informieren Sie sich über die nötigen Sicherheiten.

Wie nimmt man einen Kredit im Ausland auf?

Die Kreditaufnahme im Ausland ist oftmals deutlich komplizierter. Das liegt daran, dass die lokalen Banken nur wenige Informationen über den Kreditinteressenten haben. Auf den Schufa Score können diese in der Regel nicht zugreifen. Daher müssen Sie mit erheblichen Nachteilen rechnen, wie zum Beispiel höheren Zinsen bei der Kreditaufnahme. Da die Immobilien im Land sind, werden allerdings meist geringere Sicherheiten gefordert.

Um einen Kredit im Ausland aufzunehmen, sollten Sie sich mit mehreren lokalen Banken in Verbindung setzen. Während EU-Banken bei Kreditnehmern aus Deutschland meist aufgeschlossen sind, haben Banken in Drittländern oftmals eine gewisse Skepsis. Je nach Land benötigen Sie ggf. einen lokalen Wohnsitz mit Aufenthaltsgenehmigung, um überhaupt einen lokalen Kredit aufnehmen zu können.

Außerdem sollten Sie damit rechnen, dass die Zinsen bei einer Kreditaufnahme im Ausland höher sind. Die Banken möchten ihr höheres Risiko durch einen ausländischen Kreditnehmer kompensieren. In vielen Ländern sind die Kreditzinsen auch grundsätzlich höher als in Deutschland.

Rechtslage im Ausland prüfen  

Nach dem Erhalt eines Kreditangebots sollte man es von einem unabhängigen Berater oder Anwalt prüfen lassen. Aufgrund der unter Umständen anderen Rechtslage im Ausland, ist dies ein wichtiger Schritt, um Angebote auf Ihre Richtigkeit zu prüfen. Außerdem kann ein lokaler Experte dabei helfen, das bestmögliche Angebot mit der Bank zu vereinbaren.

Lokale Experten können Sie auf länderspezifische Besonderheiten aufmerksam machen. In einigen Ländern gibt es bspw. keiner längerfristigen Zinsfestschreibungen. Daher variieren die Kreditzinsen und die monatlichen Rückzahlungen unter Umständen.

Währungsrisiken verringern

Außerhalb der Eurozone kommen zusätzliche Währungsrisiken dazu. Denn wenn die ausländische Währung stärker und der Euro schwächer wird, steigt auch die finanzielle Belastung durch die Hypothek. Daher sollte man die monatlichen Raten in Euro vereinbaren, falls dies irgendwie möglich ist. Eine Alternative kann man auch ein Fremdwährungskonto in der jeweiligen Währung in Deutschland einrichten und Ersparnisse frühzeitig wechseln, um die Auswirkungen möglicher Währungsschwankungen zu verringern.

Dies ist insbesondere bei selbstgenutzten Immobilien empfehlenswert. Diese werfen schließlich keine regelmäßigen Mieterträge ab, die die Besitzer für die Rückzahlungen der Hypotheken nutzen können.

Due Diligence vor dem Immobilienkauf im Ausland

Wer eine Immobilie im Ausland kaufen möchte, sollte unbedingt eine ausgiebige Due Diligence durchführen. In einigen Ländern werden insbesondere Ausländer regelmäßig Opfer von Betrügern. Besonders wichtig sind die folgenden Dokumente:

• Grundbuchauszug

Eine Abschrift aus dem Grundbuch sollte direkt beim Grundbuchamt angefordert werden. So sieht man, wer der eigentliche Eigentümer des Grundstücks ist und ob dies mit Hypotheken belegt ist.

• Eigentumsnachweis

Zusätzlich sollten Nachweise vom Verkäufer über den Besitz und die bezahlten Steuern eingefordert werden. Es kommt regelmäßig vor, dass Betrüger Grundstücke und Immobilien verkaufen, die ihnen gar nicht gehören. Oftmals ist ein Totalverlust des investierten Kapitals für den Investor die Folge.  

• Baugenehmigung

Verkäufer sollten ebenfalls über die ursprüngliche Baugenehmigung verfügen und diese beim Verkauf weitergeben. Nicht genehmigte Bauten müssen ggf. abgerissen oder für hohe Gebühren nachträglich genehmigt werden.  

Es kommt regelmäßig vor, dass deutsche Staatsbürger im Ausland Kredite aufnehmen, um später festzustellen, dass die finanzierte Immobilie gar nicht ihnen gehört oder andere rechtliche Probleme vorliegen. Insbesondere in Entwicklungsländern kann dies ein Problem sein. Banken unterstützen bei der Due Diligence nämlich oftmals nicht oder nicht ausreichend.

Wir empfehlen daher, lokale Berater zu engagieren und vor einer größeren Investition im Ausland die Rahmenbedingungen zu prüfen. So stellt man sicher, dass die Risiken überschaubar sind.

Fazit: Wie geht man bei einer Kreditaufnahme im Ausland am besten vor?

Ob Sie einen Kredit bei einer ausländischen Bank aufnehmen, sollten Sie sich genau überlegen. Oftmals sind die Konditionen außerhalb der Eurozone deutlich schlechter. Außerdem müssen Sie damit rechnen, als Ausländer besonders hohe Sicherheiten vorweisen zu müssen.

Wenn Sie sich für eine Kreditaufnahme im Ausland entschieden haben, sollten Sie verschiedene Angebote einholen. Wir empfehlen dabei nur renommierte Banken zu konsultieren. Anschließend sollten Sie die Kreditangebote vergleichen und mit einem lokalen Experten besprechen. So fällt es Ihnen leicht, das Angebot mit den besten Konditionen zu identifizieren und Lockangebote auszuschließen.

Stellen Sie bei der Kreditaufnahme außerdem sicher, dass Sie die Währungsrisiken so gering wie möglich halten. Denn Währungsschwankungen sind alltägliche Probleme im Leben internationaler Investoren.